Zašto tržišta nekretnina u Evropi počinju da splašnjavaju?

Već smo komentarisali splašnjavanje tržišta nekretnina u SAD. Uvećanje referentne kamatne stope od strane Federalnih rezervi odrazilo se nesrazmerno jako na kamatu na hipotekarne kredite. Njen rast, skok cena nekretnina poslednjih godina i visoka inflacija učinili su da nekretnine postanu nedostupnije nego što su bile čak i nakon pucanja poslednjeg balona nekretnina. Logično, ova kombinacija različitih faktora dovela je do pada prodaje, a ubrzo zatim i cena.

Više o ovoj temi: Uživo iz SAD: Kako u realnom vremenu puca balon nekretnina

Ni slika u Evropi u nije mnogo drugačija u nekim segmentima. Kod tržišta nekretnina na pojedinim mestima primetno je splašnjavanje od početka godine. Evo gde je taj pad primetan, čemu se duguje i šta to znači za nas.

Nekretnine – situacija po zemljama

Poslednji podaci Eurostata o prodaji nekretnina obuhvataju period do kraja prvog kvartala 2022. g. Oni pokazuju da se ta slika razlikuje od zemlje do zemlje u okviru unije. Dok na pojedinim mestima tržište raste izuzetnom brzinom (u Bugarskoj, na Kipru, u Portugaliji, Sloveniji), na drugim splašnjava (Holandija, Danska, Finska). Evo kako izgledaju te promene u prvom kvartalu u Evropi.

Infografika 1: Tržišta nekretnina u različitim zemljama Evrope

Eurostat objavio je podatke o prodaji nekretnina samo za osamnaest država. Među njima nema Nemačke i Italije. One su na prvom i trećem mestu po veličini ekonomija u Evropi. Kada je reč o Nemačkoj, Bundesbank prikuplja podatke o promenama u kupovini, ali na godišnjoj, a ne na kvartalnoj osnovi. Prema poslednjim zvaničnim informacijama, u Italiji je prodaja svih vrsta nekretnina porasla za 14,1% u četvrtom kvartalu 2021. g.

Ovo nije pokazatelj za to kakvo će stanje biti u narednom kvartalu. U Mađarskoj, na primer, primetan je ogroman rast krajem prošle godine koji prelazi u pad tokom tekuće godine.

Zašto se smanjuje prodaja nekretnina

Prodaja nekretnina raste onda kada se kamate na hipotekarne kredite smanjuju. I obrnuto, kada kamata raste, kupovina se smanjuje. To naročito važi onda kada su prisutne izuzetno visoke cene, kakve danas vidimo u čitavoj Evropi. Kada se cene približavaju svom maksimumu i istovremeno poskupljuje i kreditiranje, potrošači se nalaze na duplom udaru. Oni ne samo što moraju da plate visoku cenu nekretnine, nego i sve veću kamatu na kredit, za koju postoji rizik da će još više porasti ukoliko nije fiksna.

Ovde dolaze i efekti inflacije. Ljudima je mnogo teže da podignu hipotekarni kredit ako se suočavaju sa poteškoćama u plaćanju robe i usluga i ako nisu upoznati s tim koliko dugo će cene nastaviti da rastu. Na taj način nekretnine postaju sve nedostupnije, kao što je to slučaj i u SAD.

Zato, kao što smo naveli u prethodnom komentaru u vezi sa temom o balonima nekretnina:

Povećanje kamata je poput čiode koja može da probuši balon. Što više i brže raste kamata, to brže dolazi do pucanja balona.

Podaci potvrđuju obrnuto proporcionalnu zavisnost između kamate na hipoteke i kupovine. U svim zemljama gde je primetno splašnjavanje na tržištu nekretnina, kamate na hipotekarne kredite rastu. Obrnuto, u zemljama gde su kamate na hipotekarne kredite niske ili opadaju, prodaja nekretnina nastavlja da raste.

Rumunija naizgled predstavlja izuzetak. Uprkos rastu kamata na hipotekarne kredite, u prvom kvartalu prisutan je rast kupoprodajnih ugovora na godišnjoj osnovi, a nakon pada u poslednjem kvartalu 2021. g. Objašnjenje je da kamata na hipotekarne kredite raste u lejima. Ona je dostigla oko 4,7%. Ali kamata na ove kredite u evrima i dalje ostaje 3%, pa se potrošači orijentišu prema stambenim kreditima koji su denominovani u zajedničkoj valuti.

Zašto kamata na hipotekarne kredite ne raste svuda?

Tržišta kredita u evrozoni u velikoj meri zavise od politike Evropske centralne banke i referentne kamatne stope koju ona određuje. Ona indirektno utiče i na tržišta kapitala u zemljama koje su povezane sa evrom (Bugarska). Zemlje kao što su Srbija, Rumunija i druge vode samostalnu politiku kamatne stope, ali kamate na zaduženja u evrima prate manje ili više promene referentne kamatne stope ECB.

Više o ovoj temi: Čemu nas uči rastući potrošački dug i šta raditi sa novcem?

Ne znači li to da promene kamatne stope treba da budu jednake za sve države u evrozoni, tj. da kada se referentna kamatna stopa smanjuje i kamata na potrošačke i hipotekarne kredite takođe ide naniže? Nije obavezno. Na lokalna tržišta kapitala utiču i drugi faktori pored referentne kamatne stope, koji se odražavaju i na kamate na hipotekarne kredite. Evo nekih od njih.

• inflacija vrši sve veći pritisak

No dok u pojedinim zemljama ona beleži višegodišnji maksimum (Bugarska, Rumunija, Srbija i dr.), u drugima obara decenijske rekorde (Holandija, Norveška, Finska, Francuska i dr.).

• realni i očekivani rast kasne

Zemlje u Evropi nisu podjednako zahvaćene energetskom krizom i nemaju iste izglede za zimu, tj. rizici za neke zemlje su veoma visoki.

• programi država uglavnom se finansiraju zaduživanjem

Usled rasta kamate na državne obveznice, u nekim zemljama sve više kapitala usmerava se na kupovinu državnih hartija od vrednosti. Smanjenje ukupne količine sredstava dostupnih za privatne projekte vodi do rasta kamata na tržištima kapitala u celini, a delimično i na tržištima nekretnina. Iznos zaduženja je neproporcionalan u različitim zemljama, što znači da se prema njemu usmerava različit obim sredstava. Na primer, od 2019. do danas dug Holandije porastao je za gotovo 25%, a dug Bugarske za 38%. Ali u prvom slučaju govorimo o preko 70 milijardi evra (7% BDP-a), a u drugom – o oko 4,5 milijarde evra (5% BDP-a).

Vratimo se primeru sa Holandijom, zbog kombinacije ovih činilaca kamata na desetogodišnje hipotekarne kredite skočila je više nego duplo od početka godine – sa 1,5 na 3,4%. To se dešava i pre bilo kakvog povećanja referentne kamatne stope od strane ECB. Njena stopa još uvek iznosi rekordnih -0,5%, tj. ona je izuzetno jaka „stimulacija“ za ekonomije. Međutim, to će se promeniti u vrlo bliskoj budućnosti i kada ona počne da raste, to će se odraziti na sve.

Značaj pada prodaje u Evropi

Opet gledamo uživo šta se dešava sa prodajom nekretnina, a uskoro i sa njihovom cenom, a usled rasta kamate. U praksi svuda u Evropi ona ima ili je do skoro imala najniže vrednosti u istoriji. Opet ističem da do toga dolazi još pre povećanja referentne kamatne stope od strane Evropske centralne banke. Ona treba da bude povećana narednih dana. Kada se to dogodi, vremenom će dovesti do povećanja kamata u celoj evrozoni. Recesija, do koje će u Evropi doći brže nego što se predviđa, dodatno će ih pogurati naviše.

Više o ovoj temi: Da li zbog povećanja kamate u Evropu dolazi ekonomska kriza?

Zato u budućnosti možemo očekivati smanjenje prodaje u sve više zemalja. Pad prodaje značiće i pad cena. Za vlasnike nekretnina aktiva u koju su uložili svoja sredstva izgubiće na vrednosti. Međutim, troškovi otplate istih će porasti ukoliko hipotekarni kredit nije sa fiksnom kamatom.

Infografika 2: Kretanje kamata i nekretnina

Ništa se u ekonomiji ne događa mehanički. Povećanje referentne kamatne stope za vreme poslednjeg balona nekretnina počelo je još krajem 2005. g. Ono se odrazilo na kamatu na hipotekarne kredite otprilike godinu dana kasnije. Ona je cele dve godine rasla sve do pucanja  balona nekretnina u trećem kvartalu 2008. g.

Rast kamate nije podjednak posmatrano geografski. Potrebno je vreme dok ona dođe do periferije, gde su zemlje poput Bugarske, Srbije i Rumunije, iako poslednje dve vode svoju posebnu kamatnu politiku. Može se očekivati da će ovde prodaja nekretnina rasti nešto duže u poređenju sa razvijenim ekonomijama u Evropi.

Pad prodaje u Holandiji, Irskoj, Austriji, Finskoj i dr. najava je bure u budućnosti i za tržišta nekretnina u EU. Razlozi koji je izazivaju biće neminovno primetni i kod nas, samo sa izvesnim odlaganjem u vremenu. Ekonomska situacija – moguća recesija uskoro, izuzetno visoke cene nekretnina i povećanje referentne kamatne stope od strane Evropske centralne banke produbiće još više probleme kada je ovaj segment ekonomije u pitanju.