Uživo iz SAD: Kako u realnom vremenu puca balon nekretnina

Povećanje osnovne kamatne stope uvek se odražava i na kredite za domaćinstva i firme, a samim tim i na naše lične finansije. Veštačko zadržavanje kamata od strane centralnih banaka, koje traje više od decenije, dovelo je do rekordnog potrošačkog duga.

Sektori kao što je tržište nekretnina su posebno osetljivi na promene stope kod kredita. Zato se, usled veštačkog zadržavanja kamate od strane Evropske centralne banke, od 2014. g.  on vratio neprirodno brzom rastu. Po svemu sudeći, svedoci smo balona nekretnina, a kao što smo komentarisali u „Kada očekivati novo pucanje balona nekretnina“:

Povećanje kamata je kao čioda koja dovodi do pucanja balona. Što brže i više raste kamata, to će i balon brže pući.

U SAD rast osnovne kamatne stope počeo je u martu ove godine. U realnom vremenu vidimo negativne efekte po tržište nekretnina. Njegovo povećanje može nam pokazati šta nas čeka na Starom kontinentu kada Evropska centralna banka krene sa istom politikom nešto kasnije ovog leta.

Pucanje balona nekretnina u SAD?

Uticaj kamata na tržište nekretnina nije samo teorija. Poslednji raspoloživi podaci pokazuju  kako se čak i najmanji mogući rast osnovne kamatne stope odražava i to izuzetno nesrazmerno na sektor nekretnina. Evo šta oni pokazuju:

Infografika: Uticaj rasta osnovne kamatne stope na tržište nekretnina u SAD

Pogledajmo sada svaki od aspekata tržišta nekretnina i stanje tamošnjeg balona nekretnina. Ovde ćemo predočiti dinamiku i uzimajući u obzir celokupno stanje ekonomije i dešavanja u njoj.

Kupci nekretnina su pesimističniji nego ikad

Istraživanje raspoloženja potrošača koje je sproveo Fannie Mae obuhvata i period pucanja prethodnog balona nekretnina 2007. g. Vratimo li se unazad, prilikom naduvavanja tržišta nekretnina upravo su kvazi-državne kompanije Fannie Mae i Freddie Mac, koje je osnovao Kongres SAD, umnogome doprinele skoku cena. One su kupovale i garantovale hipotekarni kredit koji su odobravale komercijalne banke. To je dovelo do ogromnog moralnog rizika – kada znaš da je kredit garantovan, ništa te ne može zaustaviti u kreditiranju čak i nesolventnih dužnika. Na kraju taj dug će kupiti Fannie Mae i Freddie Mac. Na taj je način pokušaj države da „pomogne“ u ostvarenju američkog sna da svako poseduje svoju nekretninu najpre značajno doprineo naduvavanju balona, da bi nakon toga doveo do toga da mnogi ljudi ostanu bez svojih nekretnina.

Ali čak i nakon pucanja balona nekretnina kupci u SAD bili su optimističniji po pitanju tržišta nekretnina. U maju ove godine tek 17% ispitanika je navelo da je po njima sada pravi momenat za kupovinu nekretnine. Indeks potrošačkog poverenja Fannie Mae pao je na 62 poena, što je najniža vrednost u istoriji. Nakon pucanja poslednjeg balona nekretnina on je bio duplo veći – 118 poena. Čak i tokom recesije 1991. g., kada je zabeležen njegov najveći pad, ostao je iznad 100 poena.

To ne čudi, jer:

Nekretnine su najnedostižnije u istoriji

Indeks Banke Amerike takođe je pao na najnižu vrednost u istoriji. On je pao ispod svog nivoa iz 2014. i 2008. g.

Povećanje osnovne kamatne stope sa 0 na 1,5% odražava se dosta nesrazmerno na hipotekarne kamate. Kamata kod hipotekarnih kredita na 15 godina udvostručila se sa 2,3 na 4,8% (+2,5 odsto). A kod onih na 30 porasla je za gotovo 90% – sa 3,1 na 5,8% (+2,7 odsto). Pošto će sigurno doći do rasta osnovne kamatne stope i u julu, a verovatno i u septembru, samo možemo zamisliti do čega će to dovesti kada je reč o rastu hipotekarnih kamatnih stopa u SAD.

Treba razmotriti stanje u kontekstu onoga što se dešava u ekonomiji u celini. Nakon otvaranja ekonomija cene materijala i sirovina u građevinarstvu počele su naglo da rastu. Osim njih cene krajnjih potrošačkih proizvoda takođe su strmoglavo porasle. To je doprinelo dodatnom povećanju cena nekretnina.

Istovremeno rekordna inflacija krenula je u „napad“ na kupovnu moć potrošača početkom prošle godine. Svakog narednog meseca, osim aprila 2022, ona je sve više i više rasla. Zato je i raspoloženje potrošača počelo da opada još tokom prošle godine, jer su mnogi od njih upali u dugove. Teško je izdvajati sredstva za otplatu kredita ili podići hipotekarni kredit kada kamata raste, a tvoj lični budžet sve više je orijentisan na kupovinu najneophodnije robe.

Više o ovoj temi: Još veće cene: Počinje udar ogromne inflacije troškova proizvodnje

U budućnosti će se ovaj trend intenzivirati. Kombinacija rastućih kamata i poskupljenja krajnjih potrošačkih proizvoda učiniće da nekretnine budu još nedostižnije. Nije manje važna ni nezaposlenost, koja trenutno iznosi 3,6%. To je njena druga najniža vrednost od početka sedamdesetih naovamo. Ukoliko se ispostavi da je naša analiza tačna i da se nalazimo na pragu ekonomske krize, broj i udeo nezaposlenih će porasti. Zato će za još više potrošača biti teško ili direktno nemoguće da podignu stambeni kredit.

Građevinske dozvole enormno padaju

Dozvole za gradnju u SAD padaju. U aprilu, po poslednjim raspoloživim podacima, njihov pad iznosi 10% u poređenju sa martom. Ova promena odraz je samo najmanjeg mogućeg povećanja osnovne kamatne stope za 0,25% i statistika odražava samo to. Od tada do sada ona je porasla još dva puta i već se nalazi u rasponu od 1,5 do 1,75%. Zato broj dozvola tek počinje da pada, što se desilo i prilikom prethodnog balona nekretnina.

Može se očekivati da će se taj pad nastaviti i tokom narednih meseci, jer i broj ugovora značajno opada zbog povećanja osnovne kamatne stope. Od svog vrhunca u januaru ove godine do maja njihov broj je opao za 15,6%. Opet ističemo da podaci uključuju samo prva povećanja osnovne kamatne stope, a samim tim i kamata na hipotekarne kredite. Kako one i dalje budu rasle, kompanije će sve manje biti sklone pokretanju novih projekata. One ne samo da će imati poteškoće sa njihovim finansiranjem zbog rasta kamata, već bi se suočile sa gotovo rekordno visokim cenama građevinskog materijala. U takvoj situaciji građevinskim preduzimačima je sve skuplje da grade nove stanove za koje postoji mogućnost da uopšte neće uspeti da ih prodaju ako se ima u vidu pad tržišta u celini.

Preduzimači gledaju crno na budućnost

Uzimajući u obzir sve dosad navedeno, ne čudi što je raspoloženje građevinskih kompanija takođe sve gore. Indeks poverenja u ovaj sektor dostigao je krajem prošle godine drugu najveću vrednost u istoriji. Podsetimo – u to vreme čelnici su još uvek tvrdili da je inflacija privremeni fenomen i da je ekonomija jača nego ikad. Od tada on se kreće brzinski naniže, padajući za više od 20% samo za pet meseci.

Što je veći pesimizam građevinskih kompanija, to je gore po ekonomiju u celini. Građevina nije izolovana u vakuumu, već uključuje i brojne druge sektore, proizvodnju i isporuku materijala i usluga. Istovremeno, za izgradnju zgrada potrebni su ljudi, a to je naporan posao. Usled pucanja novog balona nekretnina kompanije će početi da otpuštaju radnike (tj. broj nezaposlenih će početi da se povećava), te će početi da se smanjuje obim poslova za kompanije koje nude te usluge. Zato smo i ranije konstatovali da su problemi u sektoru nekretnina često uzrok recesije ili ih ona prati.

Balon nekretnina sa obe strane Atlantskog okeana

Dinamika u SAD i Evropi je ista. Ovdašnja centralna banka veštački smanjuje osnovnu kamatnu stopu, što dovodi do naduvavanja balona nekretnina, jer se stimuliše kupovina stanova. Kada se ekonomska situacija pogorša i/ili centralna banka počne sa povećanjem osnovne kamatne stope, ovaj balon će pući.

U SAD su Federalne rezerve već počele sa povećanjem kamatne stope. Otuda i pad u ovom sektoru i ekonomiji u celini. U prvom kvartalu opao je njihov bruto domaći proizvod. Zemlja je jednom nogom već u recesiji – potrebno je da u dva kvartala zaredom bude zabeležen pad BDP-a, pa da to i zvanično bude potvrđeno.

U Evropi se može očekivati slična dinamika u sektoru nekretnina, a pošto Evropska centralna banka počne sa podizanjem kamate u julu. Zato vredi pogledati u pravcu SAD, gde u realnom vremenu vidimo pad sektora da bismo znali šta nas čeka.