Banka Engleske digla kamatne stope na najviši nivo u 15 godina, veliki udar za tržište nekretnina

U odabiru između sve veće inflacije ili recesije – izgleda da je Banke Engleske odabrala recesiju. Banka Engleske je digla kamatne stope u Junu, postavivši osnovnu stopu od 5%, sa planom za dalje povećanje od još 50 baznih poena, što znači da će kamatna stopa iznositi 5.5%. Stopa je na najvišem nivou u 15 godina, ako nastave sa ovim tempom montarnog stezanja, postoji mogućnost da nadmaše vrhunac iz 2007. Godine, kada je kamatna stopa iznosila 5.75%.

Banka Engleske godinama veštački održava nisku referentnu kamatnu stopu, od 2009. godine kamatna stop pluta oko 0.5%. Dok je 2020 godine stopa pala na čak 0.1%, to je najniža vrednost kamatne stope u istoriji Banke Engleske. Ove veštački niske stope su dovele do visoke inflacije I tržišnih mehura. Ovi mehuri će neminovno pući, kako rastu kamatne stope – što će prouzrokovati recesiju I korekciju tržišta, a to ćemo objasniti kasnije u ovom članku. Slična pojava se može očekivati I u Evrozoni.

Više o ovoj temi: Pomiriti se sa siromaštvom?

Prema Martin Wolf-u, glavni ekonomski korespondent za Financial Times:

U ovoj fazi inflacionog procesa, centralna banka mora da pokaže moralnu jačinu. Prošlonedeljni porast od 0.5% interventne stope Banke Engleske je bio nesumnjivo neophodan.

Potrošačke cene i dalje rastu 

Cene i dalje rastu, a nedavni podaci od britanskog Zavoda za Nacionalnu Statistiku (ONS) navode da je indeks potrošačkih cena (CPI) iznosio 8,7% na godišnjem nivou za April, što je smanjenje u odnosu na Mart, kada je indeks iznosio 10,1%. Međutim, zvanična stopa inflacije i dalje itekako nadmašuje trenutnu referentnu kamatnu stopu. Ovakav tempo inflacije je direktna posledica godina “kvantitativnog popuštanja” (štampanja novca) i veštački niskih kamatnih stopa od strane Banke Engleske. Samo 2020. godine je Banka odštampala preko 300 milijardi funti.

Ako je Banka Engleske ozbiljna po pitanju dostizanja targetne inflacije od 2%, biće neophodna dalja povećanja kamatne stope, jer refetentna kamatna stopa mora premašiti stopu inflacije kako bi se inflacija suzbila. Ipak, Banka Engleske predviđa da će inflacija ostati znatno iznad cilja tokom čitave 2024. (oko 4-5%) da bi se tek 2025 vratila na ciljnu stopu od 2%.

Čak i ovo predviđanje Banke Engleske se čini malo verovatnim, jer su često pogrešno prognozirali rast inflacije u prošlosti. Hju Pil (Huw Pill), glavni ekonomista Banke Engleske, je nedavno priznao da su njihove prognoze inflacije bile “previše niske”.

Redovne prosečne nedeljne zarade u privatnom sektoru (AWE) porasle su za 7,6% za tri meseca do Aprila, kada poredimo sa istim periodom prošle godine.Međutim, prosečne nedeljne zarade su bile 4 procenta ispod njihovog nivoa od dve godine ranije, i na istoj stopi rasta kako 2007. Nezaposlenost u Ujedinjenom Kraljevstvu iznosi 3,8%, što implicira jako tržište rada, međutim, kako rastu kamatne stope tako će rasti i nezaposlenost.

Troškovi hipoteka su sve veći

Kako referentne kamatne stope rastu, fizička lica sa kreditima sa varijabilnim kamatnim stopama mogu očekivati veliki udarac po džepu. Prema podacima Uprave za Finansijsko Ponašanje Ujedinjenog Kraljevstva (FCA), od 8,5 miliona hipoteka u Britaniji, 26% su sa varijabilnim kamatnim stopama što znači da će osetiti momentalnu posledicu povećanja referentne kamatne stope, jer će se njihove stope prilagoditi u sledećem kvartalu. Prosečna fiksna dvogodišnja stopa hipoteke sada iznosi 6,01%, dok je u martu 2022. Iznosila samo 2,65%.

 Institut za Fiskalne Studije procenjuje da će 1,4 miliona Britanaca izgubiti preko 20% svojih raspoloživih primanja zbog povećanja troškova hipotekarnih kredita. Još 37% hipoteka u Britaniji imaju fiksne stope, koje ističu u naredne dve godine, nakon čega će se I njihove stope prilagoditi. Preostalih 37% ima fiksne stope koje traju duže od 2 godine.

Ovaj nagli skok referentne kamatne stope može izazvati katastrofu na Britanskom tržištu nekretnina, pošto su stope skočile 13 puta od decembra 2021., a cene stanova su počele da padaju u februaru 2023. Cene su pale za 3,5% u toku godine do juna 2023.najoštriji godišnji pad cena od 2009. Rastuće kamatne stope su obično igla koja razbija stambeni balon.

Više o ovoj temi: Zašto tržišta nekretnina u Evropi počinju da splašnjavaju?

Kao odgovor na kriznu situaciju, Kancelar Jeremy Hunt sklopio je dogovor sa najvećim zajmodavcima u Velikoj Britaniji, osiguravajući da individue imaju moratorijum od 12 meseci na isplatu kredita. Kao I mogućnost produžavanja roka otplate kredita ili smanjenja veličine svojih mesečnih plaćanja. Da li je ovoz adekvatna reakcija države?

Državna Intervencija u ekonomiji tipično izazove efekat suprotan od željenog

Milton Fridman, dobitnik nobelove nagrade iz ekonomije, je rekao:

Državno rešenje za problem je obično jednako loše kao I sam problem.

U većini slučajeva kada država interveniše na tržištu izazove efekat suprotan od željenog,  a da ne spominjemo, uvek kasne sa reakcijom. Godine veštački niskih kamatnih stopa I ogromni državni rashodi doveli su do vrtoglavog rasta cena nekretnine, neefikasnih stambenih projekata I poremećaja na tržištu.

Kada Centralna Banka odredi veštački nisku kamatnu stopu, to šalje pogrešne signale ekonomiji. Kupci su spremni da gomilaju mnogo više duga nego kada bi se kamatna stopa prepustila tržišnim mehanizmima. Njihove mesečne uplate su jeftinije, i samim tim je taj dug jeftiniji i pristupačniji. Ovakav sistem stvara ogromnu potražnju , ali pounda na tržištu nekretnina ne može da isprati potražnju, što cene šalje u nebesa. Imamo mnogo kupaca a nedovoljno prodavaca.

Ovo takođe dovodi do loših investicija, stambenih projekata koji su ili preskupi ili na nepristupačnim lokacijama, zbog percepcije da postoji ogromna tražnja na tržištu. Sada kada je došlo vreme da se dižu kamatne stope radi zaustavljanja inflacije, Centralna Banka razbija mehur koji je sama napravila. Ista monetarna I fiskalna politika je dovela do stambenog kraha u svetu 2008.

Više o ovoj temi: Anatomija svake ekonomske krize

Kako pokazuju informacije Britanskog Parlamenta, broj novoizgrađenih domova u Britaniji godišnje iznosi 243,000. Parlament procenjuje da, da bi ponuda mogla da zadovolji tražnju, proizvodnja bi morala da skoči an 300,000-340,000 domova godišnje.

Dakle u ovoj fazi mehura, potražnja znatno nadmašuje ponudu. Tražnja će pasti kako kamatne stope rastu, što će smanjiti pritisak na tržište sa strane potražnje, a samim tim I cene.

Šta možemo da naučimo od Velike Britanije?

Velika Britanija nam daje primer onoga što možemo očekivati u drugim delovima Evrope i u Americi. Evropska Centralna Banka takodje naglo diže kamatne stope I, Evrozona je zvanično pala u recesiju – možemo očekivati isti udar na tržište nekretnina u Evropskoj Uniji.

Više o ovoj temi: Nemačka ušla u tehničku recesiju

Ovakva ekonomska slika će kad tad stići I do Balkana. Maltene svi građani Srbije su primetili astronomski skok cena nekretnina u zemlji u proteklih par godina. Prosečna cena kvadrata u Beogradu, na dan pisanja ovog članka, iznosi 2,409 evra, dok je 2018 godine kvadrat u Beogradu koštao samo 1,450 evra, što je rast cene od 66% za samo pet godina. Narodna Banka Srbije je takođe počela da diže kamatne stope, najskorije u Junu, su digli referentnu kamatnu stopu na 6.25%

Slični trendovi se javljaju I u Bugarskoj i Rumuniji. U Bugarskoj su od 2015. Cene nekretnina skočile za skoro 50%. Dok je Narodna Banka Bugarske digla referntnu kamatnu stopu na 2,77% u Maju.

U Rumuniji su cene nekretnina u periodu od 2015 godine, porasle za 34%, a Narodna Banka Rumunije već par meseci drži kamatnu stopu nepromenjenu, na 7%.

Prosečna stopa rasta cena u Evropskoj Uniji iznosila je 37% tokom istog perioda.